目前位置: 瑞傑境外金融 > 投資理財 > 文章正文

　　中國透過接二連三的打房收縮政策，不僅讓中國股市今年來下挫2成以上，最近數據也顯示，上海等一級城市房產交易面積今年前4月已下滑3成以上，富達聚焦中國基金經理人王文瑩（Martha Wang）透露，雖先前已對房地產產業減碼，但最近觀察房地產業，發現有些吸引人投資機會，近期將會重新造訪，尤其第一級城市資產價格泡沫似乎已被控制住，第二、三級城市房產價格也變得較合理。

　打壓政策收效 保房措施出爐

　中國國務院5月13日發布《關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》，要進一步拓寬民間投資領域和範圍，其中支持和引導民間資本投資建設經濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區改造，享受相應政策性住房建設政策等，更被外界解讀為打房政策開始鬆綁的前兆。

　王文瑩說，中國政府接連調升存款準備率、打壓借貸成長的主要理由，即是借貸成長。隨著3月底房貸餘額年增率達53％、家庭借貸2009年成長13％，借貸成長速度開始引發疑慮。儘管如此，家庭借貸占可支配收入仍在適中的57％、占GDP24％，低於2005年時對2009年預估值39％，相對成熟國家如美國、英國、丹麥、愛爾蘭與西班牙等，家庭借貸占可支配收入達100％～250％，就會發現中國情況其實相當樂觀。

　以下是專訪王文瑩有關中國房市政策與富達布局對策之內容摘要。

　問：中國房市政策動態？效果如何？

　答：2009年底來，中國即採取漸進式緊縮政策，以抑制主要城市房價。然中國國務院四月中宣布的房市措施，態度顯得更加堅定，此次方案兩大主軸，包括：

　一、調升購屋首付款及貸款利率，以約束投資客或外地居民購屋需求。

　二、要求地方政府增加土地提供，並加速建造一般住宅，或等級較低的國宅。

　有別於2007年抑制房價政策，此次措施旨在維持房價緩慢上升，限制投機炒作時，也提供房屋給短缺的基層市場，因此這項政策集中針對炒作最熱的一級城市，透過這些方式，中國政府希望達到壓抑房價攀升過速，進而穩定房市與整體經濟的目標。中國政府先發制人的行動，對於整體經濟是好的，並且將有效遏止經濟過熱，使得經濟穩定成長。

　原減碼房產 但發現投資新機會

　問：針對中國打房政策，投資組合如何調整?

　答：原先已對房地產產業進行減碼，但最近觀察房地產業發展，發現有些吸引人投資機會，近期將會重新造訪。

　城市化與接續而來的消費型態變化，將會是未來基金投資組合的重要驅動力。由產業別來看，目前加碼類股包括：非核心消費、資訊科技與公用事業類股。最近調整是調高非核心消費類股的加碼幅度，也增加多檔價格被低估的工業類股。此外，由於公用事業與電信類股表現相對良好，稍微出脫一些持股、獲利了結。

　現金交易比例高 房市不易崩盤

　問：中國打房，讓上海股市重挫二成，房市是否因此陷入困境？

　答：其實不會，因為中國房產發展與美國有很大不同，關鍵，就在於中國購屋幾乎都是現金，而非靠借貸，加上中國房貸市場尚未出現新的金融商品，並無證券化趨勢，也使問題不易惡化。

　不少投資人擔憂中國政府過度打壓房市，將可能引發類似美國房市崩盤現象。

　但支撐中國房市最有利的一點，就是雖然中國房市迅速發展，借貸卻未同步攀升，因大多數房屋仍以現金交易，從中國消費借貸占國內生產毛額（GDP）比例僅17％，遠低於美國95％，就可以掌握問題的癥結點。

　此外，依照規定首付款最低20％，但其實許多首付款就高達30％，甚至更多，造就極低貸放成數（loanto-value ratio，借貸金額和房產價值的比例）。

　尤其，中國資本市場尚在萌芽階段，還未出現創新的金融手法，幾乎沒有證券化傾向，也就是抵押債權擔保債券（CMO）及債權擔保債券（CDO）等；極少房屋淨值貸款，指數型房貸利率調整也尚未引入中國。

　另外，銀行傾向於持有貸款直到期滿，整體借貸市場得以維持在相當單純狀態。

　問：中國房市發展有無泡沫化？

　答：確實在一級城市出現小規模房市泡沫，例如北京、上海、廣州、深圳等城市住宅房價，過去1年巨幅上升 30～120％，其他城市房價卻相對合理，僅約一級城市60～74％。

　CLSA研究報告亦顯示，這四大城市僅占住宅市場8％。房市問題發生時間仍短，尚不足以導致全國性大型房市泡沫，尤其2007年泡沫危機已被遏止。

　CEIC與美國聯準會統計數據皆顯示，截至2010 年3月，中國住宅房價年成長率為水平之內的14％。

　問：中國房價在中產階級可負擔範圍內？

　答：中國房市問題不大的另一個關鍵，即房屋價格仍位於多數中產階級可負擔範圍內。

　根據CLSA研究顯示，過半中產階級不需借貸就得以支付購屋費用，更有多達 86％家庭，僅需撥出低於3成月薪就能支付每月房貸。

　另一方面，投資性購屋也同樣建立於充沛資金準備的基礎上，54％擁有兩房以上的中產階級家庭，是以現金支付購買房屋。

　最後，早在今年4月新房市政策推出前，超過三分之一作為投資用途的抵押貸款，就已經支付至少5成以上的訂金。

　問：中國房市危機將會如何演變?

　答：最近已看到房地產市場表現趨於疲弱，這表示緊縮政策已發揮效果，這也降低更積極收縮政策出現可能性。大城市房屋交易量已降低，房價與建案數量應會在2010下半年緊接者下降，預期全國房價將溫和地下滑。

　如果各個地方政府持續撒錢在基礎建設上，這個危機將不會完全解決，中國政府未來可能會要求讓房地產與經濟成長脫鉤。

　房價緩慢成長 視為投資契機

　問：在中國政策打房之後，中國房價會獲得支撐？還是嚴重下滑？

　答：相較於2007年較強硬的房市政策，目前措施可能無法有效打壓房價。有幾個原因將支撐目前房價，例如中國中產階級現金充裕、首次購屋低利率優惠、目前房市政策專注僅占全國住宅銷售量8％一級城市、房地產開發商向銀行借貸能力十分良好、中國整體經濟成長十分健全。

　這次房屋表現將會有些居高不下，並且許多中國民眾將會視緩慢價格成長為好的投資契機。

　最重要的是，只要政府緊縮政策態度是小心謹慎的，房地產市場將會溫和且健全地成長。中國政府沒有政治與經濟上的理由，讓房地產市場崩盤。

　政府過度干預的危機已升高，但目前中國銀行已有足夠緩衝能力去應付房地產價格下跌。外界普遍預期中國房地產市場價格於2010年將會是個位數字成長，伴隨著交易量健全地成長。

引用自中時電子報 原文網址:http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20100607000828&cid=1212